建筑物區分所有權是一種特殊的所有權，由專有權、共有權以及成員權相結合而成，屬于獨立的一種物權。相鄰關系，并不是一種獨立的物權，其本質是相鄰不動產所有權或者使用權的適當擴展或限制。和深圳律師事務所看看下面這起案例吧。

　　建筑物區分所有權是一種特殊的所有權，由專有權、共有權以及成員權相結合而成，屬于獨立的一種物權。相鄰關系，并不是一種獨立的物權，其本質是相鄰不動產所有權或者使用權的適當擴展或限制。和深圳律師事務所一起走進下面這起相關案例。

　　原告袁某訴稱：與被告系上下鄰居關系，2009年底，被告進行房屋裝修時，擅自破墻開門開窗，將五層共用平臺占為私用，在上面種植花草，放置石桌、石凳等。還在通往五層共用平臺的五層共用走道上安裝鐵門，將鐵門之內的共用走道作為廚房占用，妨礙原告及其他居民進出五層共用平臺。后經居民投訴，2014年在區房地局的干預下，被告拆除了上述部分違章搭建。2015年底，被告又擅自在五層共用平臺上搭建陽光房，該陽光房房頂距原告窗戶僅90厘米，嚴重影響原告安全。為此，原告多次與被告交涉，但被告置之不理，給原告人身安全及身心健康均造成嚴重影響。故原告起訴法院要求判令被告：1、拆除搭建在房屋五層共用平臺上的陽光房，恢復共用平臺原狀；2、排除通向五層共用平臺的妨礙，拆除搭建在房屋五層共用走道上的廚房，恢復五層共用走道原狀；3、賠償原告精神損害費人民幣3，000元。

　　被告袁某某辯稱：房屋四層屋頂上的陽光房非被告搭建，五層走道上搭建的廚房系被告的前任住戶所為，且與居住六層的原告無任何關聯，不影響原告的通風、采光和通行，對此，原告沒有訴權。綜上，要求法院駁回原告的所有訴訟請求。

　　法院查證的事實：原、被告分別系房屋606室、506室房屋的權利人。2009年5月被告與某置業有限公司簽訂《住房轉讓協議書》，取得506室房屋的所有權。協議書補充條款載明：該房價中含鐵門內過道及平臺，系505室、506室二戶獨自使用。上述平臺及原告所訴的五層共用平臺系房屋四層屋頂。2009年6月，被告住于505室（系被告妻子所有）。2014年1月13日，區房屋土地管理局(以下簡稱“房地局”)向被告發出《行政處罰決定書》，該決定書載明：因擅自在房屋東墻開窗及占用共用部位，安裝鐵門和水泥欄桿，擅自門改窗，破墻開門。限2014年1月22日以前改正，恢復原狀。因被告逾期未履行，房地局于同年6月向本院申請執行。2014年7月房地局以當事人通過協調處理已于2014年7月22日履行了部分拆違義務，其余違章行為待平改坡工程施工時一并處理為由撤回申請執行。2015年起被告陸續在四層屋頂上搭建陽光房、種植綠化。以上事實由原告提供的房屋資料、照片，被告提供的《住房轉讓協議書》、《行政處罰決定書》，本院制作的庭審筆錄等證據予以佐證。

　　法院判決及其理由：不動產的相鄰方應當按照有利于物業使用、安全、方便、合理的原則，正確處理相鄰關系。給相鄰方造成妨礙的，應當停止侵害、排除妨礙。行為人擅自占用業主共有部分、改變其使用功能，權利人請求排除妨礙、恢復原狀，人民法院應予支持。本案中四層屋頂及五層走道均系業主共有部分，被告擅自在四層屋頂上搭建陽光房，并將五層走道改作廚房占為己用。經現場查看，被告搭建的陽光房房頂距原告窗戶僅90厘米，客觀上影響原告的居住安全。故原告作為與被告同號房屋606室的權利人，要求被告拆除搭建在四層屋頂上的陽光房；拆除搭建在五層走道上的廚房，恢復五層走道原狀的訴訟請求，與法無悖，本院予以支持。但原告要求被告賠償原告精神損害費人民幣3，000元的訴訟請求，與法無據，本院不予支持。關于被告稱原告所訴的違章搭建大部分系其前任住戶所為，與其無關一節，本院認為，違章搭建即便由被告前任住戶搭建，但已隨房屋一起轉讓給被告，其從搭建物上獲得的利益理應承擔相應的民事責任，故該抗辯理由，本院不予采納。被告雖稱陽光房非其搭建，其妻黃華在另案中也稱陽光房系己搭建，但被告與黃華作為夫妻，且共同使用陽光房，因此被告亦應對該陽光房的拆除承擔責任，故被告該抗辯理由，本院亦不予采納。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十三條、第一百三十四條第一款第(二)項，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第一款第(一)項、第十四條之規定，判決如下：（1）袁某某于本判決生效之日起三十日內拆除上海市房屋四層屋頂上搭建的陽光房；（2）袁某某于本判決生效之日起三十日內拆除安裝在上海市房屋五層走道上的鐵門及其附件；將上海市房屋五層走道通往四層屋頂之間的窗恢復成原來的門；（3）袁某某于本判決生效之日起三十日內清除安裝在上海市房屋五層走道上的廚房設備及放置的所有物品，恢復走道原狀；（4）駁回袁某的其余訴訟請求。

　　【評析】

　　一、本案適用法律制度的選擇

　　本案中涉及的法律關系較為復雜，原、被告既是同一棟建筑物區分所有的區分所有人，又系上下樓鄰居關系，可以適用建筑物區分所有權制度來解決他們之間的糾紛。，也可以運用相鄰關系來化解他們之間產生的矛盾沖突。這就建筑物區分所有權制度和相鄰關系兩項制度。雖然這兩項制度有一些交集，但也還是有很大的區別，主要區別如下：

　　1.性質不同。建筑物區分所有權是一種特殊的所有權，由專有權、共有權以及成員權相結合而成，屬于獨立的一種物權。相鄰關系，并不是一種獨立的物權，其本質是相鄰不動產所有權或者使用權的適當擴展或限制。

　　2.主體不同。建筑物區分所有權主體必須是所有權人，現實中取得專有部分的所有權即成為了建筑物區分所有權人。相鄰關系的主體是相互毗鄰的不動產的所有人或使用人，此處不限于是所有權人。

　　3.客體不同。建筑物區分所有權的客體指的是區分建筑物的專有部分和共有部分。相鄰關系客體一般是指相鄰各方行使不動產所有權行為，強調的是所有人或使用人可要求鄰人提供方便，正當行使自己的所有權權益，同時又要為鄰人利益方便，接受必要限制。

　　4.內容不同。建筑物區分所有權的內容包括對專有部分的權利義務，基于共有部分而形成的權利義務，以及依成員權而享有的權利和承擔的義務。相鄰關系內容包括：相鄰一方有權要求相鄰另一方提供必要的便利，相鄰另一方應當在必要的限度內給予方便。可以說此為對不動產所有權的擴張；相應的，在他方要求己方提供必要便利時，己方得負擔一定限度的容忍義務，也就是限制己方權利的行使。

　　5.建筑物區分所有權制度主要解決的是所有權的行使與保護問題，而相鄰關系主要調整的是所有權的延伸和限制問題。

　　若本案適用相鄰關系的話，原告的三個訴訟請求中只有“拆除搭建在房屋五層共用平臺上的陽光房，恢復共用平臺原狀”此一個訴訟請求能得到法院的支持。從原告的訴稱中可知，被告擅自在五層共用平臺上搭建陽光房，該陽光房房頂距原告窗戶僅90厘米。此陽光房已經威脅到了原告的居住安全。原告以相鄰關系起訴能得到法院的支持。但是關于被告占用走道搭建廚房的行為并沒有對原告不動產所有權的行使造成影響僅以相鄰關系為由起訴是得不到法院的支持的。

　　故本案適用建筑物所有權制度，原告的權利才能得到最大限度的救濟。本文將從建筑物所有權方面對本案進行詳盡的分析。

　　二、本案爭議的焦點

　　本案中存在以下幾個值得討論的問題：1、被告的行為能否構成侵權？2、協議的效力如何？

　　1.被告的行為能否構成侵權？

　　本案中涉及爭議的平臺和走道都屬于區分建筑物的共有部分，被告作為建筑物區分所有人之一對爭議的平臺及走道同樣享有權利。要判斷被告的行為是否構成侵權，就要分析被告的行為是否構成了對其他建筑物區分所有人對共有部分支配的妨害？若被告的行為沒有對其他建筑物區分所有人的共有權造成妨害，則不構成侵權；反之，則構成侵權。

　　本案中四層樓頂平臺以及通往五層共用平臺的五層共用走道，無論是構造上，還是使用上均不具有獨立性，不屬于專有部分。本案中爭議的走道則屬于全體共有權人必須共同使用的共有部分。對該共有部分權利的行使應當遵循法定原則，嚴格依據法律的規定進行。依據《物權法》第83條規定可知，“侵占通道”屬于損害他人合法權益的行為。被告將五層走道改作廚房占為己用的行為損害了他人的合法權益，屬于侵權行為。

　　另外，本案中被告提出被告搭建陽光房、種植綠化的行為與居住六層的原告無任何關聯，不影響原告的通風、采光和通行，對此，原告沒有訴權。本案中經法院查明原告系上海市房屋606室的合法所有人，原告享有該房的所有權，也成為眾多建筑物區分所有權人之一，原告享有專有權、共有權和成員權。案中涉及的平臺以及走道是共有部分，原告對爭議部分享有共有權。

　　2.協議的效力的問題

　　本案中協議涉及的走道依其性質屬于全體區分所有人必須共同使用的共有部分，對其使用必須依照法律的規定。依據《物權法》第76條以及《建筑物區分所有權法律應用問題解釋》第7條的規定可知“改變共有部分的用途”屬于區分所有人共同決定的事項。該補充協議由被告與某置業有限公司擅自達成，并沒有經過其他區分所有人的共同決議，是不具有效力的。

　　本協議中的平臺雖然不屬于全體區分所有人必須共同使用的共有部分，可以通過全體區分所有人約定設置專有使用權。可是協議中設置的專有使用權并沒有取得其他區分所有人的同意，顯然也是不符合法律規定的。

　　通過以上分析可知，本案中的補充協議是沒有法律效力的，被告不能通過本補充協議取得走道以及平臺的專有使用權。共有權人肯定有權對妨害其共有權行使的行為人提起訴訟。

　　三、對法院判決的分析

　　本案的審理法院認為：“不動產的相鄰方應當按照有利于物業使用、安全、方便、合理的原則，正確處理相鄰關系。給相鄰方造成妨礙的，應當停止侵害、排除妨礙。”據此可以看出法院是以我國民法之不動產相鄰關系為本案的法律適用依據。相鄰關系是民法上的一項重要制度。所謂相鄰關系是指“兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人或使用人，在行使不動產的所有權或使用權時，相互間應當給予便利或者接受限制而發生的權利、義務關系。”[馬俊駒、余延滿著：《民法原論》，北京：法律出版社，2010年版，第362頁。]其后法院又以“行為人擅自占用業主共有部分、改變其使用功能，權利人請求排除妨礙、恢復原狀，人民法院應予支持”作為并列的判決理由之一。此處又適用了建筑物區分所有權制度。

　　可以看出本案的審理法官并沒有對本案中涉及的法律關系作出準確的定性，而是將相鄰關系和建筑物區分所有權兩項制度疊加適用。相信在實踐中如此適用此兩項制度的情形肯定不勝枚舉。司法實踐中造成此種情形是由于建筑物區分所有權與相鄰關系二者之間的界限不是很明確。特別是因共有部分產生的糾紛時，二者甚至還會產生競合的情形。但必須明確建筑物區分所有權和相鄰關系畢竟是兩項不同的法律制度，如前文所述即使是相同的情形，選擇適用不同的法律制度必然會產生不同的法律后果。

　　具體到本案而言，被告在四層屬于建筑物區分所有人共有的平臺上搭建陽光房的行為，一方面，本平臺屬于全體區分所有人共有，原告當然享有共有權，故原告可以基于共有權提起物上請求權。另一方面，由于該陽光房房頂距原告窗戶僅90厘米，嚴重影響原告安全。原告也可以基于相鄰關系提起訴訟。但對于本案中涉及的走道，被告將其占用為廚房的行為，正如被告辯稱所言，并不影響原告的通風、采光和通行等，原告不能基于相鄰關系而請求被告拆除，只得基于共有權提出請求。在審理此案時，若原告是基于共有權提起訴訟就要適用建筑物區分所有權制度，則原告要求拆除五層共用平臺上的陽光房以及拆除五層共用走道上的廚房，恢復五層共用走道原狀這兩項請求都可得到法院的支持。若是基于相鄰關系而應適用相鄰關系法律制度，則拆除五層共用走道上的廚房請求是不能得到法院支持的。可見本案審理法院將建筑物區分所有權和相鄰關系一起作為判決理由的做法有諸多不適當。

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