二手房交易是指買賣雙方在自愿、平等、公正的原則下，就二手房買賣的相關事宜達成一致，簽訂房屋買賣合同，進行的房地產交易行為。在二手房交易中，有些賣家為了避稅或者其他目的，會采用陰陽合同的方式進行交易，這種行為嚴重損害了購房者的合法權益，也侵犯了國家稅收法律的規定。本文深圳律師將就二手房交易中陰陽合同如何確定價款這一問題進行分析和探討。
一、陰陽合同的定義
陰陽合同又稱“兩份合同”、“兩價合同”，是指在一次房屋交易中，賣方和買方簽訂了兩個房屋買賣合同，一份合同記錄真實的買賣金額，另一份則記錄虛假的買賣金額，以逃避稅收或者其他法律法規的規定。
二、陰陽合同的危害
陰陽合同的行為，嚴重損害了購房者的合法權益，也違反了國家稅收法律的規定。首先，對于購房者來說，陰陽合同會使得購房者無法獲得真實的房產價值信息，進而對購房者的投資決策產生重大影響。其次，陰陽合同會使得購房者無法依據真實的房屋買賣合同進行相應的法律維權。此外，陰陽合同也會損害國家稅收利益，降低國家稅收水平，擾亂市場經濟秩序。
三、陰陽合同如何確定價款
陰陽合同的簽訂行為違反了合同法的相關規定，合同無效。但是，如果在一份合同中記錄了真實的買賣價格，那么該合同的真實部分仍然具有法律效力。在確定二手房交易中陰陽合同的價款時，可以采取以下幾種方式：
1、以真實合同為準
如果一份房屋買賣合同記錄了真實的買賣價格，那么可以以該合同為準，將真實的買賣價格視為陰陽合同的價款。例如，一份房屋買賣合同記錄了真實的買賣價格為100萬元，另一份陰陽合同記錄了虛假的買賣價格為50萬元，那么可以認定該二手房交易的實際買賣價格為100萬元。
2、以市場價格為準
如果房屋買賣合同沒有記錄真實的買賣價格，可以參考該地區相似房屋的市場價格，確定該二手房交易的實際買賣價格。這需要通過房屋評估或者詢問專業房地產中介等方式進行確定。
3、法院鑒定
如果陰陽合同的爭議無法通過協商解決，可以向法院起訴，要求法院進行鑒定。法院會根據證據材料和相關法律規定，鑒定該二手房交易的實際買賣價格，并做出相應的裁決。
四、相關法律規定
陰陽合同的行為涉嫌違反了我國《合同法》和《稅收法》等相關法律規定，下面是相關法律規定：
1、《合同法》第十一條規定：“合同是法律規定的民事權利義務關系，當事人自愿訂立合同，應當遵循平等自愿、公平誠實信用的原則。”
2、《合同法》第二十六條規定：“違反法律強制性規定的合同，無效。”
3、《稅收法》第三十一條規定：“國家實行稅收法定原則，任何組織或者個人不得以任何形式逃避稅收。”
五、深圳市相關規定
深圳市出臺了相關規定，嚴厲打擊陰陽合同行為。《深圳市房地產交易管理辦法》第十六條規定：“房地產中介機構及其從業人員在房地產交易中，不得為買賣雙方制造或者變相制造虛假交易記錄或者交易價格，不得介紹、推薦或者協助利用陰陽合同等方式進行虛假交易。”
此外，《深圳市稅務局關于房地產買賣陰陽合同問題的通知》也明確規定，對于涉嫌陰陽合同的房地產交易，稅務機關將依法開展調查，并依法處理。
六、案例分析
案例1：2019年，深圳市龍崗區某房地產公司為避免繳納巨額稅款，利用陰陽合同進行虛假交易。稅務部門經調查發現，該公司涉嫌逃避稅收，違反了《稅收法》相關規定，對該公司處以罰款和稅款補繳的處罰。
案例2：2020年，深圳市某中介公司利用陰陽合同進行虛假交易，將房屋交易價格虛構為100萬元，實際買賣價格為150萬元。買方因此向法院提起訴訟，要求鑒定實際買賣價格。法院經過鑒定，認定實際買賣價格為150萬元，判決中介公司返還買方差價50萬元，并處以違約金。
七、防范陰陽合同的措施
為避免涉及到陰陽合同的風險，買賣雙方可以采取以下措施：
1、簽訂真實的合同
買賣雙方應當簽訂真實的買賣合同，并將實際交易價格明確記錄在合同中。雙方應當遵守合同約定，防止出現陰陽合同等違法行為。
2、選擇正規的中介機構
買賣雙方在房屋買賣交易過程中，可以選擇正規的房地產中介機構進行協助。正規的中介機構會遵守相關法律規定，防止涉及到陰陽合同等違法行為。
3、咨詢律師
如果買賣雙方對房屋買賣交易中的相關法律規定不熟悉，可以咨詢專業律師進行法律意見。律師可以幫助買賣雙方了解相關法律規定，避免涉及到陰陽合同等違法行為。
八、結論
深圳律師提醒大家，陰陽合同是一種違法行為，違反了我國《合同法》和《稅收法》等相關法律規定。買賣雙方應當簽訂真實的買賣合同，并將實際交易價格明確記錄在合同中。選擇正規的中介機構和咨詢律師可以有效防范涉及到陰陽合同的風險。深圳市也出臺了相關規定，對于涉嫌陰陽合同的房地產交易，將依法進行調查和處理，從而維護房地產交易市場的健康有序發展。
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