上海房屋拆遷補償案律師 　　房屋拆遷補償糾紛咋解決

　　由于拆遷人占比例較多的是房地產開發公司，這些部門的性質，決定其必須追求最大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方，應承擔違約責任。

　　對于作價補償，應按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結合成新結算補償的金額，在補償時也應充分考慮地段的差異。對于不同使用性質的房屋應有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

　　對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權，對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金并賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換，承租人與原房屋所有權人之間的租賃關系應當繼續維持。在過渡期限內，承租人自行安排住所的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規定執行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應承擔違約責任外，還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費。

　　房屋拆遷過程中所涉及的關系人之間的利益達不到平衡就會導致整個拆遷項目發展的滯后，而主要的不平衡就來自于房屋拆遷賠償，一方想要多賠償，而另一方則想少賠，由此引發糾紛也屬正常，但是若惡意阻止拆遷也不能給自己帶來好處，所以在遇到拆遷時最好先問問專業拆遷律師如何才能拿到最大數額的補償款，盡量避免與政府或開發商發生正面沖突。

　　拆遷沒有補償如何維權

　　事實簡介：

　　姜某，女，2011年承租位于北京市某村集體土地，約定承租土地用途為建設房屋、廠房使用。承租土地后，姜某按照租賃合同約定，建設廠房并進行土地硬化。廠房建成后辦里了公司營業執照，其后廠房正常經營。

　　2017年，姜某上述房屋所在地啟動棚戶區改造項目。經與拆遷方協商未達成拆遷協議，后拆遷方對涉案房屋組織實施了強制拆除，至今姜某及其公司未獲取任何安置補償。

　　案件焦點：

　　本案中，姜某涉案房屋在未達成拆遷協議且未獲得任何拆遷補償前被強制拆除，強拆行為違法，但強拆主體不明確，為本案的訴訟制造了比較大的困難。另外，因為拆遷的時間處于2017年，委托人2019年仍未進行訴訟工作，同樣存在著比較大的行政訴訟起訴期限超期的風險。

　　律師工作：

　　房屋強拆后第二年，姜某委托本所代理該案件。

　　第一部分   工作方案

　　1、姜某涉案房屋于2017年被強拆，但未獲取拆遷補償，且未達成拆遷協議，因此姜某可通過行政訴訟確認強拆行為違法，實現國家賠償。

　　2、姜某房屋被強拆后至今未獲取拆遷補償，因此可以通過訴訟主張拆遷方履行補償或安置職責。

　　3、因強拆時間為2017年，委托人委托本所時間為2019年，且未確定強拆主體，因此，徑行提起行政訴訟被裁定駁回的風險極高。但是委托人房屋被強拆后無論確定誰為主體拆遷補償或安置均應當履行，且根據國務院《關于加快加快棚戶區改造的意見》、關于進一步加快棚戶區改造的意見》以及《北京市關于加快棚戶區改造的意見》，區、縣級人民政府為安置及補償的責任主體。由此，結合委托人姜某的訴求，通過行政訴訟主張由該房屋所在地區級政府履行補償安置職責較為合理。

　　第二部分  工作開展

　　1、信息公開

　　通過信息公開，了解涉案項目名稱及相關信息，確定涉案房屋所在地是否存在征收拆遷行為。

　　本案通過信息公開了解到，涉案房屋所在地存在棚戶區改造項目，但尚未辦理征地手續屬于集體土地上房屋拆遷，該項目已辦理立項。由此可以推斷出，該項目所在區政府為項目責任主體。

　　2、談判工作

　　在了解該項目信息及掌握委托人訴求的情況下，本所律師與項目所在地區政府、拆遷指揮部進行了談判調解，但對方遲遲未表明調解意向，因此轉繼續從訴訟方向開展工作，通時希望能通過訴訟促進調解工作進行。

　　3、行政訴訟為避免行政訴訟起訴期限的風險，經本所律師分析建議，姜某選擇通過要求區政府履行法定職責的方向進行訴訟。通過信息公開，確定涉案房屋所在位置位置涉案棚戶區改造的范圍內，區政府作為涉案項目的責任主體，在無法提供證據證明姜某涉案房屋拆除與其無關的情況下，應當推定由其履行法定的補償及安置職責。上海房屋拆遷補償案律師