交房前可無理由退房，因為這個美妙的承諾，康女士在浙江省余姚市。買了一套商品房，然而，退房時卻遇到了很多困難。退房是真的還是噱頭？深圳房產(chǎn)合同律師和你一起看看這個案例。

　　案件情況

　　2019年12月，康女士對寧波某房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的商品房感興趣，總房價106.5萬元。雙方簽訂了《商品房認購書》和《商品房買賣合同》。康女士先后支付了2萬元定金和30.5萬元首付。同時，房地產(chǎn)公司向康女士出具了《無故退房承諾書》，承諾只要康女士不違約，康女士在辦理入住手續(xù)前任何時候都有權無故退房。2020年12月1日，康女士因銀行按揭貸款被拒，來到售樓處協(xié)商如何支付。據(jù)康女士介紹，當時工作人員告訴她可以無故辦理退房手續(xù)，并要求她填寫《無故退房協(xié)議》，但房地產(chǎn)公司拒絕退款。

　　我不知道我跑了多少次售樓處。我以前答應過，但現(xiàn)在沒有了！無奈之下，康女士將房地產(chǎn)公司起訴余姚法院。

       庭審現(xiàn)場

　　原告表示：原被告雙方簽訂了無故退房協(xié)議，原告也積極配合按照協(xié)議辦理所有相關手續(xù)，但被告忽視了退款義務，甚至拒絕退款，損害了原告的權利。

　　被告辯稱：《無理由退房協(xié)議》規(guī)定選擇按揭支付的，按揭必須經(jīng)銀行批準，才能無理由退房。但由于原告信用調查存在問題，無法申請銀行貸款，原告不符合無理由退房的情況。

　　此外，工作人員正在協(xié)助原告向房地產(chǎn)公司申請無故退房，但申請需要內部審批，工作人員不承諾內部審批。同時，被告還向法院提出反訴，要求康女士承擔違約責任，包括傭金。

                                             
 

　　裁決結果

　　余姚法院認為，在本案中，原被告對商品房銷售合同的終止沒有異議，主要爭議是原告是否可以無故行使退房權。

　　第一，根據(jù)字面意思，無理由退房不應設置障礙。無理由退房是指買受人認購后可以隨時無理由提出退房要求，賣方不應限制退房的時間或條件。房地產(chǎn)公司出臺這一政策，就是賦予買受人權利，比如設置障礙，這與無理由的字面意思不符。

　　第二，無理由退房協(xié)議是格式條款，不成為合同內容。根據(jù)《中華人民共和國民法典》，提供格式條款的一方未履行提示或解釋義務，導致另一方不注意或理解與其有重大利益關系的條款的，另一方可以主張該條款不成為合同的內容。

　　本案中，《無理由退房協(xié)議》規(guī)定，退房條件之一是抵押貸款需經(jīng)銀行批準。按照常理，按揭手續(xù)完成后退房不符合大多數(shù)購房者的心態(tài)，所以本條款本質上是對退房的限制，屬于與退房者有重大利益關系的條款。被告未履行提示或說明義務，康女士顯然沒有注意或理解條款，因此條款不成為合同內容。

　　第三，無理由退房程序應認定為被告承認原告行使權利。無理由退房協(xié)議不在原，被告簽訂商品房銷售合同，但康女士告訴被告不能辦理抵押，被告主動與康女士簽訂，同時讓康女士簽訂終止協(xié)議，撤銷備案合同和一系列退房程序，上述情況應認定被告同意康女士可以行使無理由退房的權利。

　　法院認定原告可以無理由退房，那么原告應該承擔責任嗎

　　法院認為，《無理由退房協(xié)議》中扣除已支付傭金的協(xié)議是被告提前打印的格式化條款，被告未提示或說明條款；原告辦理退房手續(xù)時，所有材料顯示退款金額為32.5萬元，被告未提及傭金；沒有證據(jù)表明原告知道被告通過某個平臺購買房屋和房屋應支付的傭金。因此，法院不支持被告的責任反訴。深圳房產(chǎn)合同律師?