《國家開發銀行外匯流動資金貸款辦法》第十三條 在抵押貸款中,借款人用于抵押的實物資產需向保險公司辦理財產保險。保險的期限不得短于貸款的期限。保險項下的權益無條件的全部轉讓給銀行。抵押財產的產權證和保險單交由銀行保管。保險賠償首先償還銀行貸款之本息。用有價證券作為抵押的應將其交由銀行保管。貸款本息還清后,銀行將抵押財產的產權證明和保險單及所附權益或質物退還借款人。接下來就由深圳房產合同律師為您講解2022年最新抵押政策。

　　一、銀行辦理抵押登記緩慢,開發商分期承擔連帶責任

　　（1）在商品房預售買賣市場交易中,開發商希望能夠早日回收利用資金可以減輕工作壓力,但買受人并未發展取得不動產登記證,無法及時辦理以銀行為抵押權人的抵押權證,銀行在中國沒有增信措施的情況下我們不愿意放款。開發商為了促成交易,解決銀行在放款日至取得房屋抵押權證期間無任何增信措施的問題,愿意在此活動期間學生提供連帶責任制度保證,待銀行方面取得抵押權證后,不再需要承擔重要保證安全責任,階段性保證系統應運而生。

　　（2）從階段性擔保制度建立的初衷來看,是為了解決貸款風險暴露期問題,加快房屋銷售進程。因此,階段性連帶保證合同是附終止條件的合同,即抵押登記完成,開發商免除保證責任。

　　（3）在商品房按揭貸款實踐中,借款人拖欠貸款,銀行主張開發商承擔連帶責任,開發商主張銀行因未辦理按揭登記而免除擔保責任。為了明確開發商階段連帶責任擔保所涉及的若干法律問題,律師將結合案例進行分析。

　　【案情回放】

　　2015年1月27日,銀行與李某、開發商通過簽訂《個人進行購房借款/擔保公司合同》,約定：李某向銀行企業借款637萬元,用于自己購買商品房屋,本合同項下的擔保管理方式為抵押加階段性保證；李某同意將購買的房屋抵押給商業銀行,為借款學生提供一個擔保,并同意中國銀行代為申請抵押登記；開發商需要承擔階段性連帶責任能夠保證,保證會計期間為發放網絡貸款之日起至房產辦妥抵押登記之日止；銀行自接到開發商轉交房屋所有權證之日起30個工作日內完成抵押登記；無論采用何種問題原因分析導致抵押登記未能及時辦理,開發商繼續發展承擔重要保證經濟責任。

　　合同簽訂后,銀行向李某發放637萬元貸款。 李某自2016年3月起逾期。 同年11月7日,開發商向銀行交付了李某的產權證。 涉案房屋于2017年1月6日被公安機關查封。

　　現銀行以李違約不能辦理抵押登記為由,訴至法院,要求李立即償還全部借款及利息,開發商承擔連帶保證責任。開發商稱已按合同約定將房產證交給銀行。如果銀行沒有及時辦理抵押登記,房屋被查封,他不應該承擔擔保責任。銀行辯稱,由于李某拒不配合,導致抵押登記無法辦理,其并無過錯,開發商應承擔擔保責任。

　　一審人民法院經審理,判決李某承擔企業還款責任,開發商對此進行承擔連帶保證經濟責任。開發商不服提起上訴,二審法院一般認為中國銀行怠于辦理抵押登記,改判開發商不承擔重要保證安全責任。

　　【不同觀點】

　　本案爭議焦點是銀行未能如期取得抵押證明,開發商是否應承擔擔保責任。 有兩個觀點：

　　第一種觀點認為,開發商應承擔保證責任。合同是當事人之間的法律,對當事人具有法律約束力。合同責任是一種無過錯責任,而過失不是責任的一個要素。因此,判斷開發商是否應當承擔擔保責任,應當根據合同中的約定,不必考慮過錯因素。在這種情況下,雙方簽訂的合同明確規定,房屋抵押登記完成前,開發商應當承擔擔保責任。它還規定發展商無論因為什么原因不能辦理按揭登記,現在不辦理房屋按揭登記,發展商都要繼續承擔擔保責任,按照協議,發展商當然要承擔擔保責任。此外,在正常情況下,抵押權的登記需要抵押人的配合。在這種情況下,李違約在取得產權證書之前,違約發生時同意發展商承擔保修責任期間,根據該期間發展商也應承擔保修責任。

　　第二種觀點認為開發商不應該承擔擔保責任。階段性保證合同是附條件解除的保證合同。如果辦理了抵押登記,開發商的擔保責任就免除了。如因銀行原因未完成抵押登記,開發商將承擔擔保責任。《合同法》第四十五條第二款規定,當事人為了自己的利益,以不正當手段阻止條件履行的,視為條件已經履行。本案中,銀行明知不及時辦理抵押登記會對開發商造成不利后果,但沒有證據證明銀行在領取房產證后主動辦理了抵押登記。應認為銀行在房屋抵押登記上存在偷懶行為,可視為符合上述要求,開發商應免除責任。此外,據了解,在商品房按揭貸款實踐中,銀行在放款時往往會要求抵押人出具相關文件,可以自行辦理抵押登記,并不一定需要抵押人配合。銀行說抵押人不配合,沒有證據支持。至于“無論何種原因導致抵押登記失敗,開發商將繼續承擔擔保責任”的約定,根據《合同法》第四十條、第五十三條的規定,應認定為無效。

　　【律師分析】

　　銀行怠于辦理企業抵押資產登記,開發商的階段性連帶保證社會責任可予免除

　　銀行在發展條件需要具備時及時進行辦理抵押登記系其當然對于合同管理義務。如此上課以銀行社會責任,如同允許其權利濫用,違反民法中的“權利不得濫用”的基本理論原則,亦違反公平競爭原則,故此情形下,開發商的保證經濟責任公司應當予以免除。

　　銀行未能在社會約定的期限內取得抵押權證情形下,常以出借人不配合或房屋進行登記機關主要原因為由,辯稱其未怠于履行合同義務,此種情形下的舉證責任應如何有效分擔？當前,在商品房按揭貸款公司實踐中,銀行在個人貸款時往往我們已經讓抵押人出具審計相關數據文件,可以通過自行辦理抵押登記,并不存在必然要求需要提供抵押人的配合；房屋登記機關辦理抵押登記的流程亦比較研究規范,在當事人提交材料使用時會出具收據,故銀行有能力方面對此問題予以舉證,銀行機構應當承擔舉證證明系第三人產生原因分析導致其未能按期取得抵押權證,否則應認定其怠于履行義務。

　　如果合同中沒有規定銀行填寫按揭證明的期限,你能否解釋銀行沒有未能履行其義務？顯而易見的答案是否定的。如上所述,在符合條件的情況下及時登記抵押貸款是銀行的自然合同義務。因此,銀行應在一段合理的時間內登記抵押貸款。問題是如何確定最后期限。這一期間的起點是銀行收到房產證的日期,結束日期是銀行向房地產登記中心提交材料的日期。在沒有爭議的情況下,關鍵是確定兩者的期限。律師認為,應考慮到銀行編制登記材料的時間安排和交易慣例。考慮到一家銀行的抵押涉及整個房地產項目的貸款人,這往往是分批而不是單獨處理的,而且準備登記材料需要很多時間,結合實際情況,幾家銀行約定的期限可以短至一個月,最多三個月,以平衡各方的利益,期限一般設定為三個月,也就是說,如果銀行有能力這樣做,在收到房屋產權證書后三個月內沒有向房地產登記中心提交抵押登記申請,可以發現發展商不遵守證書義務,可以免除擔保責任。以上就是深圳房產合同律師為您講解2022年最新抵押政策的整體內容,希望對您有所幫助,如果您有類似的法律問題,還請咨詢深圳房產合同律師為您做一對一的講解。