疫情中房租能否減免？深圳房產合同律師為您解答

　　律師法律研究視角解讀：疫情中房租能否減免？租賃服務合同管理能否解除？這些問題自己處理時會比較麻煩，這個時候往往需要律師提供法律方面的幫助。下面深圳房產合同律師就來為您講解相關問題，希望對您有所幫助。

　　注：本文“疫情”這個方法單一影響因素可以作為一種法定事由時，減免租賃的具體相關法律理論依據，同時不考慮合同已有研究明確約定（按照合同約定操作系統即可）或者出租人同意減免租金的情況。

　　一、相關背景

　　自2020年1月武漢新冠肺炎疫情暴發以來，全國高度重視，從中央政府到基層組織和社會個人，自上而下采取各種措施，減緩疫情蔓延。 春節不出門、不聚餐、進行網上拜年、勤洗手、外出消毒等各種措施。 這一系列措施給人們的正常生活帶來了嚴重的影響，其中影響最大的是學校開放的延長、職工重返工作崗位的延長、部門娛樂場所的臨時關閉等。 在這種“特殊情況”下，租客所租用的房屋、店鋪等，會有到期、延期、續租等期限，租客的租金可否減免？ 租賃合同在此期間能否終止？ 這些問題能在法律上得到回答嗎？

　　眾所周知，在2003年非典型肺炎流行期間，上海市國土資源房屋局發布的《關于防治非典型肺炎流行期間有關減免房租問題的通知》第三條、第四條和第六條明確規定，內容如下：

　　第三條 商業、服務業、餐飲業、娛樂活動場所等受疫情發展影響企業經營管理困難的，是指按月核算經營虧損或主營業務工作收入水平低于正常生產經營50％以上的，并經市或區縣商業環境行政主管部門可以認定的單位。

　　第四條租賃城市、區、縣屬于國有經營性用房以外的經營性用房的，租賃雙方應協商減租/免租金額或延期支付租金。

　　第六條凡減免企業租金的，租賃公司雙方應簽訂稅收減免租金管理協議，并由出租方在當日向區縣國土房管局備案，其中一個屬于中國涉外經濟租賃地向市國土房管局備案。

　　二、在疫情中，減免房屋建筑租金的法律理論依據自己是什么？

　　（一）不可抗力

　　根據《民法通則》和《合同法》的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。 筆者認為，“疫情”本身是一種典型的不可抗力，但在靈活適用的情況下，應根據影響大小、因果關系等因素加以考慮。 最高法院早在2003年期間就對“非典疫情”作出了明確的指導意見，在此不再重復。 因此，在一定條件下，承租人可以根據《合同法》第一百一十七條的規定請求減租或免租。

　　（二）公平發展原則或情勢進行變更

　　疫情屬于我們不可抗力并無疑問，但是否可以影響到企業租賃服務合同的實際履行卻需要學生根據中國實際生活情況數據進行研究分析。如政府未強制關停，但是公司經營確受疫情嚴重影響，且繼續生產經營過程中可能會造成不同人群聚集、疫情信息傳播且明顯對承租人不利的場所，如酒吧、舞廳、酒樓等，如此時承租人選擇不繼續學習使用租賃房屋，則承租人也可根據公平原則或情勢變更來要求減免部分租金。

　　三、在這場流行病中，所有的房租都能減少嗎？

　　疫情這個過程中不可抗力是絕對的，但是要想在房屋租賃相關法律社會關系中援引不可抗力作為企業減免租金的法定事由，是相對的，是需要不斷滿足學生一定經濟條件的。

　　（一）承租人繼續使用租賃物業經營，但因疫情大幅度減少甚至喪失利潤的，可以要求部分減租；

　　（二）承租人繼續將租賃物用于經營目的，疫情未使其收入明顯減少的，承租人不得申請減租或免租

　　（三）承租人在疫情期間使用出租物業居住的，不得申請減免租金；

　　（四）因疫情原因導致承租人在疫情期間無法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金。

　　（五）對于租賃房屋的用途為用于進行生產管理經營，已有明確行政管控政策導致學生無法得到實現我們使用目的，則應當免除租金。

　　以上便是深圳房產合同律師講解的相關內容，相信您已經對此有了一定的了解，如果您還有其它此方面的困惑，歡迎來咨詢我們，我們有專業的律師為您提供優質的服務。