案情簡(jiǎn)介
2011年6月，王與A公司簽訂合同，訂購(gòu)A公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，并通過(guò)銀行抵押貸款支付房?jī)r(jià)。2013年4月，雙方同意終止合同，并簽訂了《終止商品房銷(xiāo)售合同協(xié)議》。協(xié)議規(guī)定，王與A公司合作，完成與退房相關(guān)的所有程序，商品房符合正常銷(xiāo)售條件，返還首付款；部分貸款利息由王承擔(dān)。后來(lái)，由于商品房銷(xiāo)售合同未終止備案，王沒(méi)有退還首付款；2014年2月，王起訴法院終止商品房銷(xiāo)售合同。返還首付款和銀行抵押貸款利息，并返還住房契稅。
案件焦點(diǎn)
1.雙方簽訂的終止協(xié)議是否為格式合同。
2.解除協(xié)議的有關(guān)規(guī)定是否加重了一方的責(zé)任或者排除其主要權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
?
法院判決
一審判決：1.確認(rèn)王與A公司簽訂的《商品房銷(xiāo)售合同》終止。2.A公司返還王的購(gòu)房首付和利息。3.A公司返還王的契稅。4.A公司賠償王因抵押貸款支付的利息。案件受理費(fèi)由A公司承擔(dān)。
二審法院判決：維持一審判決第1、2，撤銷(xiāo)一審判決第3、4項(xiàng)。
深圳房產(chǎn)合同律師點(diǎn)評(píng)
從形式上看，終止協(xié)議是由a公司提供的。重復(fù)適用的文本被認(rèn)定為格式合同。《最高法院關(guān)于審理商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售合同終止后，賣(mài)方應(yīng)分別將收到的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本息返還給擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。
但是，合同雙方仍可自由處分購(gòu)房款和利息返還，并達(dá)成協(xié)議。因此，王與a公司在終止協(xié)議中關(guān)于貸款利息的協(xié)議不應(yīng)被視為增加了王的責(zé)任或排除了其主要權(quán)利，應(yīng)按照協(xié)議的協(xié)議處理。對(duì)于商品房銷(xiāo)售合同的備案和撤銷(xiāo)，a公司與王協(xié)議由王配合a公司備案和撤銷(xiāo)。二審法院認(rèn)為，在只有取得法院文件才能終止備案的情況下，a公司仍主張王不履行首付協(xié)議，不符合首付協(xié)議的協(xié)議。如果合同中沒(méi)有協(xié)議或協(xié)議不明確，則應(yīng)按照法律規(guī)定承擔(dān)。根據(jù)法律規(guī)定，利息屬于法定成果。返還首付款時(shí)，利息應(yīng)一起返還。